Pour financer un bien locatif, la banque exige en pratique une assurance emprunteur, comme pour une résidence principale. Les garanties demandées sont souvent plus légères : le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie suffisent fréquemment, selon la banque et sa Fiche standardisée d'information (FSI). Pour un investisseur, l'assurance pèse directement sur le cash-flow.
La banque exige-t-elle une assurance pour un investissement locatif ?
Aucune loi n'impose l'assurance emprunteur, mais la banque la demande en pratique pour tout prêt immobilier, locatif compris. Selon les dossiers, elle peut accepter d'autres garanties en complément ou à la place : nantissement d'un contrat d'assurance-vie, caution, hypothèque. En locatif, beaucoup de banques s'en tiennent au décès (DC) et à la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), sans exiger l'incapacité temporaire totale de travail (ITT) ni l'invalidité permanente totale (IPT). Seule la FSI de votre banque fait foi.
Vous restez libre de choisir un autre assureur que celui de la banque, à condition que le contrat offre un niveau de garanties équivalent aux critères de la FSI. Le mécanisme est détaillé dans notre guide sur la délégation d'assurance.
Quelles garanties garder pour un bien locatif ?
Le socle DC/PTIA est toujours présent. La vraie question porte sur l'ITT et l'IPT lorsque la banque ne les exige pas. L'argument « les loyers remboursent le prêt » ne vaut pleinement que pour un bien qui s'autofinance.
- Effort d'épargne : si les loyers ne couvrent qu'une partie de la mensualité, le complément vient de vos revenus d'activité, précisément ceux qu'un arrêt prolongé réduit.
- Vacance et impayés : un logement vide ou un locataire défaillant laisse la mensualité entière à votre charge.
- Cumul des crédits : la mensualité locative s'ajoute à celle de votre résidence principale ; un arrêt de travail touche l'ensemble.
- Statut : un indépendant sans prévoyance solide est plus exposé qu'un salarié bien couvert par son employeur ; un contrat forfaitaire (qui paie l'échéance prévue) le protège mieux qu'un contrat indemnitaire (qui ne compense que la perte de revenus constatée).
Garder l'ITT/IPT renchérit l'assurance ; la supprimer laisse ce risque à votre charge. Le choix dépend de votre épargne de précaution, de la part des loyers dans le remboursement et de la franchise, souvent de 90 jours.
Ce que pèse l'assurance dans la rentabilité
À titre d'illustration, prenons un investisseur de 38 ans, non-fumeur, qui emprunte 200 000 € sur 20 ans (240 mois) et s'assure à 100 %. Avec un contrat groupe à 0,30 % du capital initial, l'assurance coûte 50 € par mois, soit 12 000 € sur la durée du prêt. Avec un contrat délégué à 0,12 % du capital initial, elle coûte 20 € par mois, soit 4 800 €. L'écart atteint 30 € par mois, 360 € par an et 7 200 € sur 20 ans.
Sur le cash-flow, l'effet est immédiat : un bien qui dégagerait 80 € par mois avant assurance n'en dégage plus que 30 € avec le contrat groupe, contre 60 € avec le contrat délégué. Ces taux sont indicatifs : le tarif réel dépend de l'âge, de la santé, de la profession, du tabac et des garanties. Comparez toujours au TAEA (taux annuel effectif de l'assurance) et au coût total indiqué dans l'offre de prêt.
Côté fiscalité, les primes d'assurance emprunteur d'un bien loué nu sont en principe déductibles des revenus fonciers au régime réel, un point à confirmer avec votre expert-comptable.
Plusieurs prêts : le seuil de 200 000 € et le questionnaire de santé
Depuis le 1er juin 2022, l'assureur ne peut pas poser de questionnaire de santé si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt est remboursé avant votre 60e anniversaire. Le plafond de 200 000 € s'apprécie tous crédits immobiliers assurés confondus, prêts en cours et nouveau prêt additionnés. Si vous êtes déjà assuré pour 150 000 € sur votre résidence principale et que vous empruntez 100 000 € pour un bien locatif, le total atteint 250 000 € : l'assureur peut vous demander un questionnaire.
Prêt en SCI : qui est assuré et comment répartir la quotité ?
Lorsque le prêt est souscrit par une SCI, la société emprunte, mais ce sont les associés personnes physiques qui sont assurés. La quotité (part du capital couverte par chaque assuré) se répartit entre eux : au minimum 100 % au total, par exemple 50 % / 50 % pour deux associés, ou davantage si la banque l'exige. Le coût étant proportionnel à la quotité, deux associés assurés à 50 % chacun paient, à taux identiques, autant qu'un seul assuré à 100 %. Voir notre article sur la quotité d'assurance emprunteur.
Sur la loi Lemoine (changement d'assurance à tout moment), la prudence s'impose. L'application des règles du Code de la consommation, et donc de la loi Lemoine, à un prêt consenti à une SCI dépend de la nature du prêt et de l'offre. La délégation reste possible à la signature ; la substitution en cours de prêt se vérifie dans l'offre et avec la banque. Un prêt locatif souscrit en nom propre relève en revanche du crédit immobilier aux particuliers : l'assurance peut alors être changée à tout moment, sans frais.
Enchaîner les investissements sans perdre le fil de l'assurance
- Une assurance par prêt : chaque nouveau crédit, comme un rachat ou une renégociation, appelle une nouvelle adhésion ; la délégation est à refaire.
- Le cumul des capitaux : après deux ou trois opérations, le seuil de 200 000 € est vite dépassé, et les formalités médicales s'alourdissent avec le capital et l'âge.
- La fin de prêt : allonger la durée pour améliorer le cash-flow peut repousser la dernière échéance après 60 ans, ce qui rend aussi un questionnaire possible.
Investisseurs non-résidents
Un emprunteur qui vit à l'étranger peut assurer un prêt français, mais tous les assureurs n'acceptent pas tous les pays de résidence et les formalités peuvent différer ; la couverture hors de France fait partie des critères que la FSI peut retenir. Voir aussi notre article sur le crédit immobilier des non-résidents.
Ce que fait le cabinet
Nous analysons la FSI de votre banque et vos contrats en cours, nous mettons en concurrence plusieurs assureurs à garanties au moins équivalentes, en nom propre comme en SCI, puis nous prenons en charge les formalités auprès de la banque. L'étude est gratuite et sans engagement.
- La banque exige en pratique une assurance, souvent limitée à DC/PTIA en locatif : la FSI fait foi.
- Les loyers ne remplacent pas toujours un salaire : l'ITT/IPT se décide au regard de votre effort d'épargne.
- Sur 200 000 € et 20 ans, passer de 0,30 % à 0,12 % représente 30 € par mois et 7 200 € au total.
- Le seuil de 200 000 € sans questionnaire s'apprécie tous crédits immobiliers confondus.
- En SCI, les associés sont assurés ; la substitution en cours de prêt se vérifie dans l'offre et avec la banque.